中古物件は「価格が比較的抑えられ、選択肢が多い」というメリットがある一方で、購入前のチェックが新築以上に重要です。
本記事では、中古物件を検討する際に必ず知っておきたいポイントをわかりやすく整理しました。
購入後の思わぬ出費を避け、満足いく住まい選びをするために、ぜひ参考にしてください。
1. 物件価格だけで判断しないことが重要
中古物件は、建物の経年劣化により修繕やリフォームが必要になる場合があります。
そのため、「購入価格＋修繕費」で総額を把握すること」が必須です。
代表的な必要費用は以下のとおり：
- 水回り設備（キッチン・浴室・トイレなど）の交換
- 内装（床・クロス）の張り替え
- 給湯器交換
- 外壁・屋根の塗装（戸建）
- 配管や電気設備の状態チェック
価格が安い物件ほど、修繕費が想定以上にかかるケースもあるため注意が必要です。
2. 築年数だけでなく“構造”も必ずチェック
中古物件の価値は、築年数だけでは判断できません。
同じ築年数でも、構造によって耐震性や寿命が大きく変わります。
- RC造（鉄筋コンクリート）：耐震・遮音が強く長寿命
- 鉄骨造（S造）：耐震性は高め、軽量・中重量で違いあり
- 木造（W造）：メンテで寿命が変わる、個体差が大きい
築年数＋構造のセットで判断することで、より正確に資産価値を見極められます。
3. 中古マンションは“管理状態”が資産価値を左右する
マンションは共用部の管理体制が非常に重要で、資産価値にも直結します。
⦿ 必ず確認すべきポイント
- 管理費・修繕積立金は妥当か
- 長期修繕計画はあるか
- 修繕積立金の残高は十分か
- 共用部（エントランス・廊下など）が清潔に保たれているか
築年数が古くても、管理が良ければ資産価値は高く維持されます。
4. 中古戸建は“土地の価値”が最重要ポイント
建物は時間とともに劣化しますが、土地の価値は残ります。
そのため、戸建てを買う際は以下を必ずチェックしましょう。
- 再建築が可能か（接道2m以上が必要）
- 道路付け（南・東は人気、北は価格が下がりやすい）
- 地盤の強さ（液状化・盛土の有無）
- 用途地域（将来の周辺環境に影響）
土地の条件が良ければ、将来の売却時にも有利です。
5. インスペクション（建物診断）は費用以上の価値がある
中古物件は、外から見えない劣化が潜んでいることがあります。
そんな不安を減らせるのが**インスペクション（住宅診断）**です。
調査でわかること：
- 雨漏りの跡
- シロアリ被害
- 構造部分の劣化
- 給排水管の状態
- 傾きの有無
数万円で大きなトラブルを避けられるため、特に築20年以上はほぼ必須です。
6. リフォーム費用は早めに見積もりを取る
中古物件+リフォームの組み合わせは人気ですが、
「想像以上に高かった…」となる人が多いのも事実。
できれば購入前にリフォーム会社へ現地同行してもらい、
概算でいいので見積もりを取ることをおすすめします。
費用感の例：
- フルリノベーション：600〜1,200万円
- 水回りのセット交換：150〜250万円
- 内装の張替えのみ：20〜60万円
7. ローンは築古で審査に影響することがある
中古物件は建物の“法定耐用年数”が関係し、
築年数によっては借入期間が短くなることがあります。
例：
- RC造：47年
- 鉄骨造：19〜34年
- 木造：22年
対策としては以下が有効：
- リフォーム一体型ローンを利用する
- 長寿命な構造（RC造など）を選ぶ
- 金融機関を選ぶ（築古に強い銀行あり）
ローンの組み方で総支払い額が大きく変わるため、事前の相談が重要です。
まとめ｜中古物件は“チェックすべきポイント”を知れば安心して買える
中古物件は、価格・立地・広さのバランスが良く、選択肢も幅広い魅力的な市場です。
ただし、建物の状態や管理状況をしっかり確認しなければ、購入後に想定外の出費が発生することも。
本記事の内容を押さえておけば、リスクを減らしつつ賢く中古物件を選べます。