不動産投資を始めるとき、必ず目にするのが「利回り」という言葉。
しかし、利回りには**表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）**の2種類があり、この違いを理解していないと、思ったより利益が出なかった…という失敗につながることもあります。
今回は、初心者の方にもわかりやすく、2つの利回りの違いと使い方を解説します。
■ 表面利回りとは？
表面利回りとは、物件価格に対して1年間の家賃収入がどれくらいかを表した数字です。
計算が簡単なため、不動産広告ではほとんどがこの表面利回りで表示されています。
計算式
家賃収入（年間） ÷ 物件価格 × 100
特徴
- 計算がシンプルで比較しやすい
- 実際の収支とは乖離しやすい（費用を含まないため）
👉 表面利回りは「物件のざっくりとした収益性を見るための指標」です。
■ 実質利回りとは？
実質利回りとは、実際にかかる費用を差し引いた後の、本当の利回りを示します。
投資判断においてはこちらの方が重要です。
含まれる主な費用：
- 管理費・修繕積立金（区分の場合）
- 管理委託費（賃貸管理会社）
- 固定資産税・火災保険
- 空室による収入減
- 修繕費などのランニングコスト
計算式（例）
（年間家賃収入 − 年間支出） ÷ 物件の総投資額 × 100
👉 つまり、手元に残る“本当の利回り” = 実質利回りです。
■ なぜ実質利回りが重要なのか？
不動産投資は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。
管理費・税金・修繕費など、さまざまなコストがかかるため、
表面利回りが高くても、実質利回りが低い物件は多いのです。
例：
- 表面利回り 8%
- 実質利回り 4〜5%程度になるケースが一般的
投資判断をするときは、必ず実質利回りを計算し、将来の収支を想定することが成功のポイントになります。
■ まとめ
- 表面利回り＝物件比較のための“目安”
- 実質利回り＝実際にどれだけ利益が残るかの“本当の指標”
- 投資判断は必ず 実質利回りを重視する
当社では、物件ごとの詳細な収支計算（実質利回り・キャッシュフロー分析）も丁寧にお手伝いしております。
初めての投資でも安心してご相談ください。